오리온 오피스 리츠(ONL) 주식 투자 가치가 있을까? | 기업 분석

리얼티인컴(Realty Income)이 버리트(VEREIT)라는 리츠 기업을 합병하면서 오피스 부문을 모아서 분사를 진행했습니다. 분사된 기업이 바로 오리온 오피스 리츠(Orion Office Reit)인데요. 과연 오리온 오피스 리츠는 계속 보유하거나 추가로 투자할 가치가 있을까요?

 

목차

오리온 오피스 리츠는 어떻게 돈을 벌고 있어?
오리온 오피스 리츠 경영진은 누구야?
오리온 오피스 리츠는 어떤 평가를 받고 있어?
오리온 오피스 리츠는 안정적인 기업이야?
오리온 오피스 리츠는 계속 성장할까?

 

 

오리온 오피스 리츠는 어떻게 돈을 벌고 있어?

오리온 오피스 리츠는 이름에서 바로 알 수 있듯이 사무실을 기업이나 단체에 빌려주고 임대료를 받는 방식으로 돈을 벌고 있습니다. 그럼 오리온 오피스 리츠는 어떤 곳에 사무실들을 가지고 있을까요? 

출처: 오리온 오피스 리츠 투자정보

 

위 도표는 오리온 오피스 리츠가 사무실을 가지고 있는 지역을 나타내고 있습니다. 넓은 미국 대륙 곳곳에 사무실이 있네요. 가장 많은 사무실을 가진 지역 20곳을 오른쪽 표에서 확인할 수 있습니다.

 

시카고와 댈러스, 트렌튼에 가장 많은 사무실이 있네요. 개인적으로는 좀 생소한 곳인데 어떠신가요? 오리온 오피스 리츠는 총 97만 5481.96 평방미터에 달하는 넓이의 부동산을 총 92개 가지고 있다고 합니다(너무 넓어서 감이 잘 안 오네요). 

 

그럼 어떤 단체에 사무실을 대여하고 있을까요? 

 

거주자	평방 피트 임대	ABR 비율(2021.06.30 기준)
정부 서비스 관리	868	10.10%
메릴린치*	482	6.60%
HealthNow 시스템*	430	4.60%
RSA 보안*	328	4.10%
시그나*	299	3.60%
월그린*	575	3.50%
익스프레스 스크립트*	409	3.40%
시마렉스 에너지*	309	3.20%
T 모바일*	300	3.10%
테바 제약*	188	3.00%

*투자적격등급 임차인을 의미

 

위 표에서 가장 많은 임대 비중을 차지하고 있는 10개의 임차인을 확인할 수 있습니다. 정부에 대여하고 있는 비율이 높은 것이 인상적이네요. 상위 10위를 모두 합치면 45.20% 정도 되는데 나머지 절반의 임차인은 어떤 곳들일까요?

 

임차인 소속 산업 비율

출처: 오리온 오피스 리츠 투자정보

 

임차인의 산업군 비율은 보건 의료나 통신, 보험이 가장 높네요. 

 

오리온 오피스 리츠 경영 전략

 

 

어떻게 보면 당연한 전략이지만 자산을 관리하고 또 포트폴리오를 지속적으로 재편성해서 성장을 추구한다는 것이 오리온 오피스 리츠의 경영전략입니다. 리츠라면 대부분이 공통으로 가지고 있을 것 같은 이 전략을 결국 누가 실행하느냐에 따라서 차이가 나게 될 것 같습니다.

 

 

오리온 오피스 리츠 경영진은 누구야?

 

오리온 오피스 리츠의 CEO는 폴 맥도웰(Paul McDowel)이라는 사람입니다. 이 사람은 리얼티인컴에 합병된 버리트(VERIET)라는 회사의 COO(최고운영책임자)였습니다. 

 

그 이전에는 CapLease라는 부동산 투자회사의 CEO를 역임하기도 했습니다. 오리온 오피스 리츠 이전의 두 회사의 경력만 1994년부터 2021년까지 총 27년 이상의 경력을 지닌 인물입니다. 

 

Boston University School of Law에서 1987년 법학 박사 학위를 취득했습니다.

 

 

오리온 오피스 리츠(Orion Office Reits)의 최고재무관리자(CFO)인 개빈 브랜든(Gavin Brandon)입니다. 이 사람 역시 리얼티인컴에 합병된 버리트(VERIET)의 최고회계관리자(CAO)로 2014년부터 활동했습니다.  

 

그 이전에는 Cole Credit Income Trust(CCIT)와 Cole Credit Income TrustⅡ(CCIT Ⅱ)의 최고재무책임자(CFO)를 역임했습니다. 그 이외에도 Deloitte&Touche LLP라는 회사에서 9년간 근무한 경험이 있습니다. 부동산 관련 업계에서 약 17년 이상의 경력을 지닌 인물입니다. 

 

 

 

오리온 오피스 리츠는 어떤 평가를 받고 있어?

아래는 최근 3개월간 미디어에서 오리온 오피스 리츠에 대한 미디어의 보도 추이입니다.

전체적으로 보면 중립적인 분위기인데 주가가 많이 떨어진 후 약간 긍정적인 보도가 있었네요. 하지만 긍정적인 기사 이후로 오히려 주가가 떨어지고 있네요.

 

 

오리온 오피스 리츠는 계속 성장할까?

상황을 보면 매우 어려운 시기에 오리온 오피스 리츠는 분사를 했고 새로운 시작을 맞이하고 있습니다. 장기적인 성장을 이루어온 리얼티인컴이 내린 결정이기에 개인적으로는 수익성을 일정 수준 이상 예상한 움직임이지 않을까라는 생각이 들기도 하지만 코로나 사태를 맞이 한 후 많은 기업들이 재택근무를 시행하고 있기 때문에 코로나가 끝난 후 얼마나 사람들이 사무실로 돌아올지 정확하게 파악을 할 수 없습니다. 

 

애플 같은 기업은 퇴사를 막기 위해서 재택근무를 연장할 정도였습니다. 물론 개발자들은 조금 특이한 성향이 있기 때문에 반대로 회사에 나가고 싶어 하는 사람의 수도 적지 않습니다. 하지만 중요한 건 한 번 편한 환경에 익숙해버리면 그것을 바꾸기는 쉽지 않다는 것입니다.

 

오리온 오피스 리츠의 경영진은 오히려 이것은 기회이고 코로나 사태가 끝나면 많은 실험들이 있겠지만 결국 많은 사람들이 사무실로 돌아오는 것을 볼 수 있을 것이라고 자신감을 표현하고 있습니다. 

 

지금 단기적으로 주가가 매우 떨어진 것은 오리온 오피스 리츠가 소형주이기 때문에 기준에 적합하지 않아서 자동 매도된 부분이 매우 크다고 합니다. 오리온 오피스 리츠의 기업 기반과 관련이 없는 가격 변동이기 때문에 이 가격은 일정 시간이 지나면 회복될 가능성이 있습니다.

 

따라서 매도를 결정했다고 하더라도 당장 파는 것보다는 1~2년 긴 텀으로 보고 주식을 보유하다가 가격이 충분히 회복 혹은 상승했을 때 파는 것이 좋다는 의견이 많습니다.

 

오리온 오피스 리츠의 가격이 매우 낮아진 이런 상황을 보는 두 가지 관점이 있습니다.

 

매수 추천 의견

 

하나는 우수한 리츠를 매우 낮은 가격에 구매할 수 있는 기회라는 관점입니다. 

 

출처: 오리온 오피스 리츠 투자정보

 

위 그래프는 적정 투자 등급 임차인으로부터 연간 임대료 수익을 올리는 비율입니다. 일반 Net Lease REIT 평균과 비교하면 훨씬 높은 수준입니다. 즉 다른 리츠들에 비해서 매우 안정적인 수입을 올릴 가능성이 있다는 주장입니다. 

 

최근의 10-Q를 기준으로 계산했을 때 2021년 9월까지 영업활동을 통해 얻은 현금이 버리트의 부동산 부분에서  79,318,000달러, 리얼티인컴의 부동산 부분에서 32,295,000달러였다고 합니다. 이걸 합해서 1.25를 곱해서 연간 금액으로 단순 환산한 금액은 139,516,250달러입니다.

 

※ 10-Q는 미국의 공시보고서 형식 중 하나입니다.

	영업 이익
버리트(Veriet) 부분	79,318,000
리얼티인컴(Realty Income) 부분	32,295,000
연간 환산 금액	139,516,250 (79,318,000+ 32,295,000) x 1.25

총 주식 수가 56,625,650주이기 때문에 연간 환산 금액 139,516,250을 주식 수로 나누면 약 2.46달러가 됩니다. 

 

139,516,250 ÷ 56,625,650 = 2.463834852226862

 

영업 이익 중 절반 정도가 분배금으로 지급된다고 가정한다면 한 주당 연간 배당금은 약 1.23달러가 됩니다. 이 경우 배당 수익률은 최근 52주 최저/최고가(16.51 - 32.25)를 기준으로 하면 약 7%~3.8% 사이의 배당금이 됩니다. 

 

1.231917426113431 ÷ 16.51 = 0.0746164401037814

1.231917426113431 ÷ 32.25 = 0.0381989899570056

 

만약 오리온 오피스 리츠가 리얼티인컴처럼 지속적으로 주가 성장과 배당금 성장을 이루어낼 수 있다면 뒤도 안 보고 투자를 해야 하는 금액일 수도 있습니다. 

 

매도 추천 의견

매도 추천에서도 당분간은 가격이 오를 가능성이 크니 당장 파는 것은 이성적이지 않을 수 있다는 의견입니다. 다만 Orion Office Reit의 자산들이 낡고 자본 지출이 많은 단일 임차인 사무실이 많이 포함되어 있어서 장기로 보유하기에는 적합하지 않다는 의견입니다. 

 

단일 임차인 사무실은 공실이 생길 경우 바로 현금 흐름에 문제가 생깁니다. 따라서 임대인이 가능한 한 빨리 공실을 매우길 원하기 때문에 임차인이 협상에서 유리한 경우가 많고 특히 코로나로 인해 사무실 수요가 떨어지고 있기 때문에 상황이 개선되지 않으면 현재 평균 임대 기간이 3.4년에 불과하기 때문에 가까운 시일 내에 문제가 발생할 가능성이 높다는 것입니다. 

 

무엇보다도 리얼티인컴이 오피스를 묶어서 빠른 시일 내에 분사를 진행한 것은 이런 사무실 부동산 자산이 더 이상 리얼티인컴이 소유하고 싶지 않은 자산이었기 때문일 가능성이 크다고 합니다. 만약 정말 가치가 있는 자산들이었다면 리얼티 인컴이 합병 후 이렇게 분사를 서두르지 않았을 것이라고 하네요. 

 

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오리온 오피스 리츠의 명암이 갈리는 것은 역시 얼마나 빨리 코로나 사태가 종식되느냐이고 또 종식된 이후 사무실로 돌아올 인구가 얼마나 되느냐 하는 점인 것 같습니다.

 

개인적으로 돌아가는 인구는 50%~80% 정도로 추정하고 있습니다. 기본적으로 사무실에 있을 때 효율이 좋지 않았던 사업군과 집단 활동을 더 좋아하는 성향을 가진 사람들이 존재하기 때문에 적어도 절반은 돌아가지 않을까 예상합니다.

 

하지만 한 번  편리함을 느끼고 사무실에 가지 않아도 제대로 돌아간다는 것을 알게 된 20~50%의 사람들은 두 번 다시 사무실로 돌아가고 싶어 하지 않을 것 같습니다. 여러분은 어떻게 생각하시나요?

 

만일 제 예상이 맞다면 단순하게 계산해서 오리온 오피스 리츠의 영업 이익이 20~50% 정도로 떨어질 가능성이 있다는 것이 됩니다. 그런 상황이 발생한다면 오리온 오피스 리츠의 가치는 어느 정도가 될까요? 

 

 

Resources

https://www.onlreit.com/

 

 

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